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個稅改革政策效應分析要點 [20%個稅政策的效應分析]

來源:經典文章 時間:2019-05-13 點擊: 推薦訪問: 個稅 分析 分析儀

  【摘要】新“國五條”細則中規定對二手房轉讓所得按20%征收個稅引起熱議,本文利用數據、邏輯分析等方法分析20%的個稅政策對存量房市場、增量房市場以及租賃市場的影響。在存量房市場,長期會引起鎖住效應;增量房市場,短期推高房價;但從長期來看,城鎮化建設、土地財政等主要因素會弱化個稅政策對房價的影響。租賃市場受地段、供求的因素大,個稅政策在該市場具有不確定性。
  【關鍵詞】20%個稅,租賃市場,存量房市場,增量房市場
  一、引言
  從2003年開始,我國運用“限購”、“限貸”、稅收、建設保障住房等政策對樓市進行了九次調控。從調控的措施來看,一個比一個嚴厲;但從調控的效果來看,經過短期的遇冷階段,房價又會反彈,房地產調控也屢次陷入“調控—上漲—再調控”的怪圈。在2013年3月1日出臺的“國五條”細則中,明確規定對出售自有住房依法嚴格按轉讓所得的20%計征。這一措施成為民眾關注和熱議的焦點。然而,在多數地方版“國五條”細則中,大部分未提及按轉讓所得征20%個稅這一政策,二線城市的調控力度不及一線城市。
  二、轉讓所得征收20%的個稅對房地產市場的影響
  (一)存量房市場長期的鎖住效應
  這一政策,再次體現出我國對房產重轉讓、輕保有的現象。在房產轉讓環節,個人所得稅一般沒有嚴格按照轉讓所得的20%來征收,而是按房屋收入的1%來征收。我國從2003年開始,房價逐步上漲,2009年開始瘋狂上漲。2003年100萬的房產,至今可以賣到200萬甚至更高。若以收入全額的1%來征稅,只需繳納2萬元的個稅;若以差額的20%來征稅,該住房持有者需要繳納20萬元的個稅稅收負擔明顯上升很多。住房持有者會選擇觀望的態度,繼續持有該房產。
  (二)增量房市場
  在存量房市場,短期內,住房的供給是完全無彈性的,住房持有者可以通過提高房價的方式轉嫁稅收負擔。在政策實施前,存量房可以自由交易,當住房持者把價格提高大到時,購房者對存量房的需求減少,理性的購房者將會放棄存量房市場,轉向增量房市場。短期內,增量房的供給是缺乏彈性的,當大量的購房者進入增量房市場后,需求增加,從而推高新房市場的價格。從這一角度來看,對存量房按轉讓所得的20%征收個稅,在一定程度上會擴大增量房市場的需求,在短期內會推高增量房的價格。
  (三)租賃市場
  存量房市場、增量房市場以及租賃市場是三位一體的,若住房持有者選擇提高價格轉嫁稅負,而增量房市場的價格也上漲,相應地租賃市場的價格也會跟著提高。在租賃市場極不完善的條件下,房租受供求、地段、環境的影響大,制度約束的作用微乎其微。隨著我國城鎮化速率水平的提高,越來越多的農村人口和勞動力流向城市,農民工和剛畢業的大學生這一部分弱勢群體對租房的剛性很大,很難說租賃市場房屋價格的上漲是由于政府對存量房市場轉讓所得征20%個稅所引起的,即是說政府出臺的這一政策對房租價格的影響具有不確定性。
  2003年開始,我國從限貸、限購、稅收等的方面對房價進行調控,樓市十年九調,但房價還是陷入“上漲——調控——再上漲”的怪圈。房價屢調屢漲背后更深層的原因,筆者認為跟我國的城鎮化建設與住房需求、土地財政有直接的關系。
  按照官方的統計口徑,中國目前的城鎮化率超過50%,政府還將積極穩妥地推進城鎮化建設。[1] 常亮、賈金榮利用計量經濟模型對各地區的面板數據進行分析,認為不同地區的城鎮化水平對房價的影響力度不同,城鎮化水平越高的地區,對房價的邊際影響越大。[2] 國家發改委學術委員會辦公室主任孫國華指出,我國未來的城鎮化率應該是70%,即目前農村居民人數由7.2億減少到4億人左右。[3] 因而,我國還會不斷加快城鎮化建設,隨著城鎮化水平的不斷提高,其對房價的影響會越來越突出。
  在中央將財權上移、事權下移的情況下,土地出讓金有效地緩和中央與地方事權、財權的矛盾,致使地方政府嚴重依賴于土地財政。陳會廣、劉忠原在對我國的普通住宅房價和地價的關系進行了研究,認為短期內房價與地價相互影響,且房價對地價更為顯著;而從長期來看,房價水平決定地價水平。[4]作為成本的地價上漲必然會導致房價的上漲,會形成未來房價上漲的預期,房價的上漲刺激對土地的需求。
  三、政策建議
  筆者認為此時提出這一政策,從操作層面來說,實際意義不大。北上廣一線城市在2005年普遍完成了本地房屋的備案系統建設,大多數二線城市這一系統的建設較晚,而三、四線城市至今都還沒有建立完善,在全國房屋信息系統建立不健全和資產評估系統不完善的情況下,對若干年前的房產做評估,操作難度很大。
  (一)征稅時機的選擇
  目前對存量房轉讓所得的20%征個稅在技術層面阻力較大,并且城鎮化建設正在加速進行中,住房剛性需求大,筆者認為選擇不是20%個稅政策實施的時機。在住房剛性需求小、房地產市場基本飽和、資產評估系統和房產信息系統建立相對完善的情況下,房產作為普遍意義的投資品,對轉讓所取得的收入按資本利得的形式來征稅更有利于發揮稅收調節經濟的杠桿作用。
  (二)差別化征稅
  好的政策不應該傷害到真正需求者的利益,而20%個稅政策在一定程度上會誤傷到改善性需求者。“國五條”剛出臺,引起了“過戶潮”和“離婚潮”。擁有兩套及以上住房的家庭采取離婚的方式規避稅收,卻不能受到制度和道德的約束。因而在面對改善性需求者和投資投機性需求者轉讓交易時,可根據房屋面積或房產套數為參考標準,進行差別化征稅,讓稅收真正地發揮抑制投資投機性需求的作用。
  參考文獻:
  [1]溫家寶.2012政府工作報告[R].2013,3
  [2]常亮,賈金榮.房價與城鎮化進程關系及影響研究[J].經濟經緯,2012(3)
  [3]孫國華.“十二五”時期,我國城鎮化水平探討.宏觀經濟管理,2010(5):36-37
  [4]陳會廣,劉忠原.中國普通住宅房價與地價關系的理論及實證研究[J].資源科學,2011(5):856-862

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